(注)

１

譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。

２

取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費の額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の５％を取得費(概算取得費)とすることができます。

３

譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊費用などです。

４

特別控除は、通常の場合ありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例があります。

１

課税短期譲渡所得金額の計算
課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除

(注)

譲渡価額、取得費、譲渡費用、特別控除については、コード3208を参照して下さい。

２

税額の計算
平成１６年１月１日以後譲渡した場合の税額の計算は、次のように行います。
税額＝課税短期譲渡所得金額×３０％（住民税９％）

(１)

土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
なお、業務の用に供される資産の場合には取得費に含まれません。

(２)

借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立退きさせるために支払った立退料

(３)

土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

(４)

土地の測量費

(５)

所有権などを確保するために要した訴訟費用
これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。

(６)

建物付の土地を購入して、その後１年以内に建物を取り壊したときの建物の購入代金や取壊しの費用

(７)

土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

(８)

既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

(１)

土地や建物を売るために支払った仲介手数料など

(２)

印紙税で売主が負担したもの

(３)

貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

(４)

土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

(５)

更に有利な条件で売るために支払った違約金
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などを他へ高い価額で売却するため最初の契約者に支払った違約金のことです。

(６)

借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

１)

売った土地建物は固定資産であること。不動産業者などが販売目的で所有している土地建物は、固定資産にはなりません。

２)

原則として、売った資産と同じ種類の資産を買い換えること。 同じ種類とは、例えば土地と土地、建物と建物のことです。このほか、 一組の資産として買い換える方法や事業用の資産を買い換える方法などが あります。

３)

原則として、土地建物の収用等のあった日から２年以内に代わりの資産を取得すること。

１)

売った土地建物は固定資産であること。

２)

３)

買取り等の申出があった日から６か月を経過した日までに土地建物を売っていること。

４)

公共事業の施行者から最初に買取り等の申出を受けた者が譲渡していること（買取り等の申出を受けた者の死亡によりその者から資産を取得した者が譲渡した場合を除きます。）。

(１)

交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

(２)

交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

(３)

交換により譲渡する資産は、１年以上所有していたものであること。

(４)

交換により取得する資産は、交換の相手が１年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

(５)

交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
この用途については、次のように区分されます。

(６)

交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の２０％以内であること。

(１)

この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が所得税の課税対象になります。

(２)

この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(計算明細書)[土地・建物用]を添付して提出する必要があります。

(１)

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。

(２)

売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(３)

売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(４)

災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。

(５)

住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。

(６)

売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

(１)

この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

(２)

居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(３)

別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

(１)

譲渡所得の内訳書(計算明細書)[土地・建物用]

(２)

マイホームを売った日から２か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください

(１)

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ることです。

(２)

売った年の１月１日において売った家屋や敷地の所有期間がともに１０年を超えていること。

(３)

売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(４)

売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただしマイホームを売ったときの３,０００万円の特別控除の特例とは、重ねて受けることができます。

(５)

売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。